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【专家解读】张宗卿解读《珠海经济特区出租屋管理条例》

解读人基本情况:张宗卿,法学博士,北京师范大学珠海分校法律与行政学院副院长,副教授,北京市盈科(珠海)律师事务所执业律师。


近年来,随着我市经济快速发展,出租屋管理工作面临新的变化和挑战。实践中,出租屋主管部门不明、部门职责不清、监管缺位及房屋租赁人、房屋中介公司管理责任不明等问题突出。为规范出租屋租赁行为,保护租赁当事人的合法权益,促进房屋租赁市场的健康发展,维护社会秩序,珠海市人大常委会根据法律、行政法规的基本原则,结合珠海经济特区实际,制定了《珠海经济特区出租屋管理条例》(以下简称《条例》)并经第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过,自2021年5月1日起施行。现对《条例》解读如下:

一、明确了《条例》的适用范围及概念界定

《条例》适用于我市行政区域内的出租屋管理工作。《条例》所称出租屋,是指出租人交付承租人使用、收益,承租人支付租金的房屋,包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋,旅馆业客房、保障性租赁住房除外。《条例》所称出租人,包括房屋所有权人、合法使用人、实际管理人以及受委托管理出租屋的机构、人员。(第二条)

二、明确了管理部门及职责分工

《条例》根据各部门的职责,结合出租屋活动的实际,明确了各级人民政府、公安、发展改革、卫生健康、市场监管、城市管理综合执法、税务、消防救援等部门和机构的职责。(第四至第七条)

三、明确了禁止出租房屋的范围

《条例》明确了下列房屋禁止出租:(1)被依法认定为危险房屋不能使用的;(2)存在重大消防、地质灾害等安全隐患的;(3)存在其他依法不得出租的情形的。此外,《条例》还规定了厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库和单车房等非居住空间,不得出租用于居住。居住空间的最小出租单位和人均使用面积等应当符合本市住房租赁标准的规定。禁止违反国家规定,在生产经营、仓储场所内违法设置员工宿舍。房屋租赁当事人不得擅自改变建筑物使用功能,不得在住宅室内进行违法装饰装修或者实施其他违法建设行为。(第十条)

四、明确了出租人的义务

《条例》明确规定了出租人应当承担的主要义务,包括:(1)出租人应当于租赁关系成立、变更之日起七日内通过出租屋管理服务信息平台申报出租屋基础信息;(2)保障出租屋建筑结构、供电、燃气和消防设施等方面符合法律、法规规定的安全要求;(3)依法与承租人订立租赁合同,不得向无身份证明的自然人、法人或者其他组织出租房屋;(4)告知非本市户籍的承租人和实际使用人办理居住登记手续;(5)协助有关行政主管部门和镇街采集承租人和实际使用人依法应当填报的信息资料;(6)对出租屋安全使用进行查验,告知承租人安全用电、用气等注意事项,督促承租人落实安全生产、消防、治安等责任;发现出租屋存在安全隐患的,及时排除或者督促承租人处理;(7)发现出租屋内有涉嫌违法犯罪行为的,应当及时向公安机关或者其他相关职能部门报告;(8)法律、法规、规章规定的其他义务。

此外,出租人出租同一建筑物内房间在十间以上或者床位在三十张以上或者居住人数在三十人以上的,还应当遵守以下规定:(1)指定专人管理出租屋,制定管理制度,实时登记、申报承租人信息,定期开展安全自查;(2)安装符合技防标准的住房门禁视频系统,在出入口、主要通道等公共区域安装使用视频监控设备;(3)在公共区域安装火灾探测报警器、电气火灾监控装置、应急照明灯以及应急疏散指示标志,在建筑安全出口处明显位置张贴应急疏散路线图,并确保完好有效;(4)法律、法规、规章规定的其他义务。

出租人利用出租屋开展按日或者按小时计价收费、提供经营性住宿服务的,应当遵守下列规定:(1)安装租住人员信息采集系统;(2)即时采集和报送租住人员基本信息;(3)配备专职管理人员,制定管理制度;(4)法律、法规、规章的其他有关规定。(第十三至十六条)

五、明确了房地产经纪机构和人员的义务

《条例》明确规定了房地产经纪机构和人员应当遵守以下义务:(1)不得为依法禁止出租的房屋提供经纪服务;(2)按照相关规定如实报送房屋租赁信息;(3)向房屋租赁当事人宣传房屋租赁管理的法律、法规和相关政策,引导其使用租赁合同示范文本;(4)发现租赁当事人和实际使用人有涉嫌违法犯罪行为的,应当及时向公安机关或者其他相关职能部门报告;(5)法律、法规、规章的其他有关规定。(第十八条)


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